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來源︰第一財經 2019-11-22 09:50中投投資咨詢網

  一度擁有“小而美”低調公司稱號的閩系地產商中駿集團控股(01966.HK,下稱“中駿”),今年的經營風格悄然發生著改變。

  日前,廈門土地拍賣市場上,中駿以59.4億元的總價拿下廈門湖里2019P01地塊,成交樓面價4.51萬元/平方米,溢價率超過30%。無論是單價還是總價,都刷新了廈門土地市場的新高度,這在市場風格趨于穩健的背景之下,顯得頗有幾分特別。

  資料顯示,廈門當天公開出讓湖里2019P01、翔安2019XP01兩宗地塊,總面積5.37萬平方米,總起始價53.64億元。土拍吸引了金茂、旭輝、金地、建發、中駿、華發、正榮、大名城、平安、聯發等16家房企的參與。

  但鑒于地產行業正處于融資難、去化難的兩難境地,大多數公司在土拍市場上都十分克制。

  因此,一貫不甚激進的中駿高價拿地,一度讓市場感到意外。對此,中駿集團不予置評。

  一位業內人士評論稱︰“因為大多數公司都比較謹慎,土地市場降溫顯著,使得四季度是一個拿地的不錯窗口期。目前拿地的地產商,普遍還是有資金的,很多資金緊張的地產商已經鮮有拿地。”

  在斬獲廈門這宗高價地塊之後,中駿集團今年的土地投資額度,似乎超過了年初的預算。

  “2019年我們拿地預算是250億人民幣。”中駿財務總監兼公司秘書李少波在今年初的業績會上表示。

  不過,中駿在今年7月的全口徑拿地就已經超過250億。第一財經記者不完全統計,目前中駿在土地市場拿地已經超過300億。由于部分項目涉及合作,暫無法估計中駿的權益拿地金額。

  克而瑞數據顯示,2019年1月-10月,中駿新增土地貨值1096億元,位列TOP24位。同期,中駿全口徑銷售600億,位列TOP44位。新增土地貨值排名高于銷售排名,顯示出中駿加碼擴張的意圖。

  過去幾年,中駿並沒有像其他閩系地產公司那樣通過高杠桿擴張,這一度使的該公司錯失了上一輪周期中的規模沖刺時機;但同時,也讓公司避免了遭遇市場下行之後債務和庫存壓頂的陣痛。

  在閩系房企陣營中,中駿算是風格比較另類的一家。2014-2018年,中駿集團的年合同銷售額分別為119億、145億、235億、332.47億和513.6億,基本呈現階梯上行走勢。對比之下,一度和中駿同級別的融信中國、陽光城等公司,卻早已憑借高杠桿擴張戰略跨過千億門檻。

  同行的一騎絕塵,或多或少給中駿帶來壓力。該集團主席、總裁兼執行董事黃朝陽在今年初業績會上表示︰“中駿集團2019年的銷售目標是700億元,預計在明年就會達到1000億元以上,進入千億俱樂部。”

  按照這一目標,中駿今年的預計的銷售增長幅度為35%左右。在今年的樓市行情下,黃朝陽在年初做出這一增長承諾,一度讓市場認為過于激進。

  今年前10月,中駿集團累計錄得合同銷售金額607.51億元,同比增長55%,成為50強房企中增幅最快的公司之一。

  高于市場平均水平的銷售增長幅度和土地投資比例,在很大層面上暴露出中駿和黃朝陽“彎道超車”的戰略訴求。規模不是萬能的,沒有規模卻是萬萬不能的,當“行業集中度會不斷提升”這一預判已然成為房企之間的共識之際,罕有公司的掌舵人能夠坦然面對市場份額被同行瓜分的局面。

  從中駿集團過往發展歷程來看,公司較低的債務水平和融資成本,確實給公司的擴張留有空間。數據顯示,今年中期,該集團淨負債率為66.2%,較上年末的60.4%輕微上漲,仍處于行業較低水平。這或許是中駿敢于一擲千金搶奪廈門最貴土地的底氣。

  不過,如同任何一家走上擴張道路的公司一樣,管理的漏洞以及制度建設,或許是這家房企成長過程中的新煩惱。今年8月,中駿在江西南昌象湖新城的雍景灣項目發生大面積塌陷事故。據江西省住房和城鄉建設廳安全生產管理委員會通報,中駿雍景灣施工單位未嚴格按專項方案施工,該項目地下室頂板為無梁樓蓋,未設置暗梁。

  沖擊千億的道路,不只是拿下一個數字那麼簡單,房企們在平衡風險和沖刺規模的進程中所面臨的考驗,中駿或許一個都不會少。

關鍵詞︰中駿集團 地塊
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