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來源︰每日經濟新聞 2019-11-22 08:43中投投資咨詢網

  2019年初,房地產市場逐漸回溫,但隨著“因城施策、一城一策”在全國各級城市的貫徹落實,市場從“小陽春”逐步降溫。進入10月份以來,全國土地市場普遍出現量價齊跌態勢。

  盡管如此,熱點城市土地出讓金規模仍然不斷刷新歷史同期紀錄。據易居研究院數據,前10月受監測的40城市中,土地出讓金達到千億元的有8個;中原地產研究中心統計則顯示,截至11月18日,土地出讓金達到千億元的城市已達12個。

  那麼,今年土地市場呈現出何種變化?哪些城市的土地交易仍然保持熱度?距離年終僅有一個多月,各級城市供地及房企投資還將呈現哪些變化?

  前10月土地市場量價齊跌

  “初步統計,10月份全國300個城市土地住宅用地供應規模超過1億平方米,同比下降1.4個百分點,但成交規模同比下降接近20%,10月份的供應節奏是有所放緩的。10月份全國300個城市住宅用地,不管是供應還是成交同比都有所下降,成交樓面價也是基本下跌。但按照慣例,部分企業年底拿地動作較多,導致了土地溢價率開始出現了小幅上漲的走勢。”中國指數研究院杭州分院副總經理高院生分析認為。

  易居地產研究院月初發布的《10月40城土地市場月報》顯示,今年10月,40城土地成交面積環比下降7.9%,移動平均土地成交均價環比下跌3.8%,量價齊跌。其中,4個一線城市土地成交建築面積環比下降36.8%;二線城市成交面積環比下降9.1%,地價環比下跌5.4%。尤其是以南京、武漢為代表的熱點二線城市,多宗地塊以底價成交,土地市場涼意濃濃。

  今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數較高有關,考慮到房企融資環境持續收緊,預計全年開發企業土地購置面積維持負增長的態勢沒有懸念。

  但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者︰“即便個別城市出現突然火爆的情況,但從全國土地市場數據來看,大趨勢還是降溫的,說明當前企業還是趨向謹慎和保守,土地市場也不會明顯反彈。”

  更能反映市場冷熱程度的成交溢價率在10月份繼續下降。據易居方面統計,10月份40個典型城市土地溢價率為14.3%,較9月下降2.4%,已經連續4個月下降。

  同策集團首席分析師張宏偉分析認為,“從企業投資的角度來講,近期拿地前評估的淨利潤要求比之前提高很多。以往在核心城市拿地,基本有著10%~12%的利潤要求,今年二季度有的企業率哪怕利潤5%、6%,甚至不賺錢都會拿地。但近期由于融資環境收緊、企業資金鏈緊張,而且當前行業處于低谷期,所以房企為了控制風險,把利潤要求提高了。”

  分城市來看,10月份一線城市中除了北京土地成交溢價率高于10%,廣州僅為3%、上海和深圳為0%。40個典型城市中土地成交溢價率排名前5的城市分別為襄陽、東莞、沈陽、武漢和荊州,溢價率分別為44%、40%、33%、22%和22%。

  但多位業內人士在接受《每日經濟新》記者采訪時表示,盡管市場走弱,但對房企而言卻是不可多得的拿地“窗口期”。

  “我們認為,從現在到明年一二季度這個階段,對于一二線核心城市的確是比較好的拿地窗口期。表現主要是各個城市出現流拍和大量的底價成交,這代表著現在土地市場進入一個階段性調整期,這種情況下是個比較好的拿地窗口期。”張宏偉說。

  各城土地市場冷熱不均

  今年1~10月,40個典型城市土地出讓金收入22097.6億元,同比增加15.7%,增速回落1.5個百分點。由于各城市實施“一城一策”差異化調控,各城市在供地節奏、土地政策、市場環境上的差異造成了土地市場的分化。

  其中,一線城市地價在2019年6月上漲較明顯,主要是深圳、北京和上海土拍較熱,溢價率一度分別達到48%、17%和23%。而10月份一線城市土地市場成交量下降明顯,地價小幅下跌。

  較為突出的是二線城市的表現。今年2月份之後,廈門、南京、杭州、武漢和重慶等熱點二線城市地價反彈明顯。《易居快報之40城土地市場月報》指出,一方面是因為第一季度發債融資量較多,房企資金面較為寬松;另一方面是因為開發商拿地預期的轉變——規避三四線城市、向一二線城市轉移,同時一線城市供地量又比較少,熱點二線城市成為主要的拿地對象。但進入下半年,在政策持續快速收緊的趨勢下,土地成交量持續下降、地價漲幅不斷收窄,9月漲幅轉負,10月量價齊跌。

  從供應量上看,據中指研究院公布的數據,1~10月,北京、上海、深圳、天津、廣州、南京、杭州、武漢8個城市供應量超過去年同期,其中天津、武漢、重慶分別以1302萬平方米、807萬平方米、743萬平方米的供應量排名前三位。

  與此同時,《中國300城市土地市場交易情報》顯示,10月份三四線城市整體供應增加,但成交總量下滑。300城中,三四線城市成交土地面積4561萬平方米,環比減少27%,同比減少15%;土地出讓金為1243億元,環比減少21%,同比增加14%;土地平均溢價率為10%,較上月下降0.3個百分點,比去年同期增加5個百分點。

  三四線城市土地趨冷已是業內共識,土地流拍數量高企更是印證了這一趨勢。高院生指出,“流拍率來看,10月份單月300個城市中共有52宗流拍,從流拍率達到7.8%,其中42宗出自三四線城市,10宗出自二線城市。如呼和浩特前段時間出讓12宗地塊,其中7宗流拍。由此看來,三四線城市土地市場‘遇冷’的情況更加嚴峻,企業從安全性的角度更傾向于二線城市以及二線周邊的城市。”

  嚴躍進向記者分析了兩個截然不同的三四線城市代表。包頭作為三四線城市中較為強勢的代表,近期地價刷新歷史記錄,但在以往該城市表現並不突出,說明部分開發商包括碧桂園等的進入,使其地價上漲,同時溢價率也相應上漲較快。這也反映了當前西北、西南、西北和東北部分城市的崛起。

  而無錫則恰恰相反,在2017~2018年市場表現較熱,但當前管控比較嚴,土地市場出現了明顯降溫。說明調控已經顯現出效果,是值得肯定的,這對于整個市場具有積極的意義。無錫跟包頭表現截然不同,市場走勢也說明了不同城市的特征。

  杭州昆明領餃賣地榜

  事實上,不少城市每年都會制定年度土地供應計劃。在今年僅剩的一個多月里,今年的土地市計劃完成得如何了?

  先看北京。今年7月,《北京市2019年度國有建設用地供應計劃》發布,計劃安排商品住宅用地600公頃,下限為300公頃,這也是北京首次設定商品供應用房的下限。但據中指研究院《中國300城市土地市場交易情報(2019年10月)》,截至10月,北京共成功出讓住宅用地42宗,總建設用地面積近271公頃,入市宅地面積尚不足300公頃。

  10月15日,北京三宗宅地集中入市,總面積約18.8萬方米,單日攬金近百億元。11月13日,北京亦莊經濟開發區兩宗限競地塊出讓,總建設用地面積9.73萬平方米,總成交價達73.52億元。下月,北京預計將迎4宗宅地入市,總規劃建築面積48萬平方米。

  但北京今年土地市場具有一定的特殊性。中國指數研究院土地雲事業部副總經理劉韌堅分析稱,“2019年的特點是宅地成交樓面均價同比上升,但是溢價率同比下降。以三季度為例,北京宅地成交樓面均價25324元每平米,同比上漲22%,但平均溢價率僅9%,較2018年同期下降13%,市場的降溫比較明顯。三季度以來,在樓市嚴控背景下,房企融資渠道顯著收緊,市場預期顯著回調,房企拿地趨理性,宅地的市場熱度持續回落。”

  再看今年前10月土地出讓金額排在第一的杭州。從今年5月起,杭州住宅用地溢價率開始下滑,至8月份觸底反彈,10月溢價率環比續增。10月份,杭州成交的9宗宅地中有7宗為溢價出讓,平均溢價率為21%,較上月增加8個百分點。中指研究院方面分析,下月杭州土地供應量預計將繼續收窄,如無新政策發布加緊調控,溢價率水平或將繼續走高。

  “在一二線城市當中,杭州在過去3年的土地出讓金額應該是最多,整體供應量也比較大。”張宏偉指出︰“今年下半年從銷售角度來講,過去兩三年的土地供應量大,所以市場壓力應該是存在的。個人建議杭州應該適度減少土地供應量,或者是根據每個區域的供應情況差異,進行結構性地增加或減少。”

  再如地處西南的昆明。在中指研究院《2019年1~10月全國土地成交金額TOP10排行榜》中,昆明排在第10位,同比增長超過100%;位列規劃建築面積榜首,同比增長85%。

  對于昆明土地市場的火熱,嚴躍進表示,“還是因為房企特別看好昆明。昆明所在的西南市場房地產開發投資數據明顯超過歷史數據和全國同類城市板塊。近期海南市場表現不好,部分需求進入到昆明、南寧和貴陽市場,尤其是昆明和南寧,這兩年特別是今年下半年表現非常明顯。土地交易熱、地價便宜,也吸引了很多房企去拿地。”

  張宏偉認為,昆明由于政策限制較少,產品能夠實現快速去化,因此房企都在進行布局,一旦有土地出讓,成交狀況便會比較積極。但他同時指出,“應該還是要控制一下土地供應節奏,除了公開出讓的地塊,昆明還有許多的城中村改造、舊城改造的項目,後續必然也會流轉到土地市場,導致整個市場供應量增加,所以需要適度控制土地的供應。”

  劉韌堅仍然看好二三線城市的投資機會。“二三線城市開發商會根據人口流入和企業流入情況加大投入,未來我們相信三四線城市明年還是有一定的幾率,依然是溢價平平的態勢。但是二三線城市我們相信還是有很大機會繼續維持土地市場興旺的態勢。”

關鍵詞︰城市 土地出讓
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