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來源︰時代財經 2019-11-22 10:35中投投資咨詢網

  土地市場中鮮少出現的退地現象近期在杭州上演。

  幾日前,杭州蕭山瓜瀝掛牌一宗“蕭政儲出[2019]42號”地塊,這宗地塊實際為一宗退地,此前由杭州本土房企贊成在9月以約3.77億元的價格競得。

  根據當時的出讓要求,贊成在拿地之前已經繳納5853萬元保證金,此次退地將直接造成贊成損失數千萬元。而且,若退地之前贊成已經簽訂成交確認書則需繳納成交價20%的定金,其損失極有可能進一步擴大,最多可達到7552.2萬元。

  對于規模不算大的贊成而言,即便5853萬元也不是一個小的數目。寧願承擔損失也要退地,外界對贊成這一舉動有著諸多猜測。但贊成相關人士以“不便接受采訪”為由拒絕向時代財經回應。

  曾鏖戰58輪搶下地塊

  再度回憶9月23日的那場土拍,杭州不少業內人士及媒體都記憶猶新。分布在杭州市北東、南部臥城以及瓜瀝鎮的4宗土地在當天出讓,從地理位置來看,瓜瀝鎮距離市區較遠,受關注的程度低于另外3宗土地。

  然而,就是這宗看似不起眼的地塊,卻成為了當天的“黑馬”。開拍僅17分鐘,該地塊的報價就達到了最高限價,隨後進入自持比例競投環節,經過前後共計58輪的激烈爭奪,贊成最終以自持41%勝出,溢價率29.05%,折合樓面價5162元/平方米。

  “這宗瓜瀝鎮地塊限制過多,贊成很難算過賬來。”杭州一位地產研究人員分析稱,或因近些年在本土和外來規模房企的雙重夾擊下,本土小房企生存環境比較艱難,對土地的渴望十分強烈,所以贊成在拿地的時候有些“失去理性”。

  盡管沒有濱江、綠城等本土大牌房企的名氣和規模,但贊成已是有著20多年經驗的地產“老兵”。其官網信息顯示,贊成由原浙江省輕工業廳轉體而來,旗下主營房地產開發的子公司“浙江金緯房地產開發有限公司”(以下簡稱“金緯房地產”)早在1992年就已成立。

  只是,這些年來,市場中贊成的消息並不多。曾有業內人士描述贊成給外界的印象,“聲勢不夠浩大、存在感不夠強,卻一直不放棄深耕”。如其所言,贊成的布局可謂偏安一隅,在上海做過幾個項目,但主要的精力還是放在浙江地區,圍繞著杭州向湖州、嘉興、紹興等地展開。

  金緯房地產官網發布的信息顯示,2013年5月之後,其有4年多未有拿地喜訊,直到2017年9月,才開始了新一輪的拿地。2017年9月到2018年9月的一年時間里,金緯房地產發布了5條拿地喜訊,其中有3宗地塊位于“大本營”杭州。

  今年,贊成拿地的步伐似乎有所加速。6月24日,贊成以10.08億元、自持比例15%的價格競得位于杭州蕭山火車南站的一宗宅地;9月12日,再以約3.2億元拿下杭州南站綜合交通樞紐區一商地;9月23日,獲得瓜瀝鎮商住地。

  “小房企迫切想要拿地的心態是普遍存在的,但這次退地事件更像是技術操作上的失誤所導致。” 杭州雙贏機構總經理章惠芳認為,高達41%的自持比例幾乎決定了瓜瀝鎮地塊未來將會面臨虧損的局面。

  據瓜瀝鎮地塊有著嚴格的限價要求。根據規定,該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不得高于14500元/平方米,且毛坯銷售最高單價不得高于15950元/平方米,如實施裝修銷售的,裝修價格不高于2500元/平方米。

  不僅如此,該地塊總建築面積73152平方米,屬于“迷你”地塊,但出讓條件中特別約定,競得地塊的房企需代建面積為6565平方米的綠地,還要求商業建築面積不小于地上建築面積的50%,包含配建建築面積不小于20000平方米的酒店。

  章惠芳粗略計算,撇除自持部分和代建部分,該地塊可出售的部分僅剩下三成左右。“這個項目的商業部分要求不能建成酒店式公寓產品,去化存在很大的問題,銷售需要依靠住宅部分。”

  她繼而指出,即便在不考慮實際的銷售情況及商業的運營成本的情況下,按照14500元的銷售限價出售也很難實現盈利,這也是贊成退地背後的關鍵因素。

  市場整體趨于理性

  當然,退地只是杭州土地市場中的一個插曲,章惠芳認為,突然出現的插曲為房企敲響警鐘,提醒房企要保持理性。

  前述地產研究人員表達了與章惠芳類似的觀點,他表示,贊成選擇退地說明其正在修正拿地時的錯誤和偏差,這是房企趨于理性的一種表現。

  今年6月,杭州市區一口氣掛牌9宗特別的地塊,與以往不同之處在于,這批地塊明確標明未來的毛坯最高均價、最高單價以及裝修最高標準價格,為杭州首批限房價、限精裝的地塊。自此,杭州進入“雙限時代”,更需要房企保持理性的時代。

  “雙限標準出來後,開發商可以在參與拍地之前根據最高售價和裝修標準數據,推算出地塊未來的價格‘天花板’及利潤,也就是提前劃出底線,拿地時根據底線出價,避免豪賭和盲從,最大限度的降低風險。”

  執行“雙限”政策之後,杭州市場的確更加趨于理性。浙報傳媒地產研究院統計,9月開始,杭州土地成交量價達2019年高峰,但宅地成交溢價率及地價均有回落跡象。10月,杭州土地成交量價繼續回落,其中,10月總成交金額119.7億元,較9月下降約69%。

  此外,土地流拍現象正在增加。此前,原定于在11月中旬出讓的錢塘新區大學城北2宗宅地在開拍前被緊急叫停,這兩宗地塊的限價明顯低于周邊新盤均價,業內猜測終止出讓或因無房企報名。

  不過,就算土地市場正在一步步“冷”下來,杭州的土地出讓總額仍然在全國名列前茅。據中原地產研究中心統計數據顯示,截至11月18日,受監測的50大城市土地市場合計土地出讓金額達到3.57萬億元,其中,年內累計土地出讓金額最高的是杭州,土地出讓總額約為2474億元。

關鍵詞︰杭州 土地
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