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來源︰杭州日報 2019-11-22 09:43中投投資咨詢網

  最近的杭州樓市,仿佛隨著降溫也開始出現了陣陣涼意︰新房價格在2019年內首次出現下跌;二手房存量破10萬大關的同時,市場價格也有不同程度的調整;土地市場則頻頻“一輪終結”,尤其是進入下半年以來,低溢價、底價成交的消息不絕于耳。

  10月新房價格首度出現微跌

  當月開盤“流搖率”達到50.8%

  根據國家統計局前兩天公布的數據顯示,2019年杭州10月新房價格環比下跌0.2%,這也是2019年年內新房首次出現下跌。

  與此同時,成交也出現了回落。2019年1-10月,杭州市商品房銷售面積累計1079.25萬方,銷售金額達到2963.70億元,與去年同比分別下降了14.48和8.89個百分點,呈現出明顯收窄趨勢。

  數據下滑的趨勢,在市場熱度上已經出現明顯表現。10月份杭州共有61個項目開盤,其中直接流搖的樓盤高達31個,已經超過半數。此外,即使是搖號樓盤,去化速度和熱度也不如從前。

  比如近日開盤的現房項目東瀾府,一次性推出1368套房源,均價21000元/平方米,登記數達6081組。雖一次性售罄,但實則足足耗時2天、叫號至6020號才選完最後一套房源。

  這樣的現象並不是個例。10月,楊柳郡四期最後590套房源開盤,因與周邊在售新房有近5000元/平方米價差,吸引了10409戶家庭登記。但實際的選房時間長達10小時,最終叫號至9201號才全部售罄。這樣的結果,在不少從業人員的意料之外。

  二手房成交價連續三月下跌

  成交量遲遲難以“復甦”

  再看二手房方面。從統計數據來看,10月份杭州二手房價格環比下跌0.1%,雖無更大跌幅,但已經是連續第3個月出現環比下跌。二手房成交量更是僅有5156套,連續第7個月下跌。

  一方面是遲遲難以復甦的成交量,另一方面卻是不斷龐大的庫存量。根據“好找房”數據顯示,截至11月20日,杭州二手房掛牌量達101457套。據房產中介人員透露,市場上不乏想在年底急于回籠資金的二手房東,價格也很好商量,但由于購房意向始終處于觀望狀態,從而下單周期大大拉長,二手房流轉速度變慢。

  無競價、零溢價、退地 土地市場不再瘋狂

  下半年以來,樓面價較以往也開始出現不同程度的回落。

  兩個月前,保利以24081元/平方米的樓面價拿下市北東單元F-03地塊。值得注意的是,就在該地塊南側一路之隔,恆大和融信曾在兩年半前分別以30816元/平方米、30387元/平方米拿下兩宗宅地,正式將蕭山樓面價帶入“3萬+”時代。

  兩年之隔,地價不漲反跌。6306元/平方米的跌幅,仿佛令杭州土拍市場正式恢復理智。

  同樣,下沙沿江板塊已經有長達9年處于土地斷供階段,但近期推出的一宗近地鐵宅地,同樣也遇到了“底價成交”的情況。

  就在前兩天,杭州主城區迎來年內最後一場土拍,但兩宗涉宅用地均“冷清”收尾。

  更有意思的是,11月19日,蕭山區瓜瀝鎮掛牌了一宗商住地,但該地塊已于與9月23日出讓完畢,由贊成以總價37761萬元競得,樓面價5162元/平方米、溢價率29.05%、自持比例41%。從當時拍得的地塊性質看,整宗地塊的住宅部分只佔32.3%,而根據規定,自持比例41%是從住宅部分起算的,所以按照贊成拿地的結果,該地塊的住宅部分須全部自持,可售的只有商業部分。

  顯然,瓜瀝這宗商住地再次掛牌,說明已經完成競拍的贊成目前已然退地。而這次退地,贊成恐折損超半個億保證金。

  從近期拿地的房企類型也可以看出,本土房企出手的頻率越來越高,11月以來表現尤其明顯。比如,濱江西興單元商住地由濱江競得,青山湖宅地由保億拿下,城東核心商住地以及下沙沿江宅地,則分別由廣宇、德信一輪斬獲。

  不難看出,在目前“多限”的大背景下,杭州各個板塊價格再難出現突破。且隨著二手房行情的逐漸回落,新房難有倒掛空間、土地難有大漲預期。

  但無論是“底價成交“、還是新房“流搖”,對于市場而言並不是弊端,理性才剛剛開始。

關鍵詞︰房地產 樓市
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