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來源︰中投投資咨詢網 2019-11-19 11:05中投投資咨詢網

  旅游地產市場機會與容量評估

  旅游地產行業處于中投市場機會矩陣中右上區間,這個區間稱為“藍海市場”。基本特征是“中高增速+大增量”,即未來幾年旅游地產業為中速增長水平,新增加的市場容量比較大。

  圖表 旅游地產產業市場機會整體評估表

  資料來源︰中投產業研究院

  2016年我國旅游地產業增加值約為3840億元,預計到2022年我國旅游地產業增加值將達7182億元,年復合增長率約為11%,市場增量大,增速中等。

  截止2016年底,累計旅游地產項目總數為8918個,2017-2018年受地產政策的影響,旅游地產項目數量增速有所下降,2016年中國旅游地產實際完成投資額達12997億元,2017上半年旅游地產數據分析︰銷售額同比增長60%投資額達1.3萬億元。開發企業回歸理性,逐步意識到旅游地產開發風險較高,進入和開發都較為謹慎,因此項目數量增長較少。

  隨著旅游地產復合化程度提高,項目規模呈現上升趨勢,開發體量上有小幅上漲,2016年累計旅游地產總建築面積為310736.1萬平方米。

  從項目所依托的資源來看,受國民休閑度假旅游時代產品多樣化因素影響,項目數量和用地面積最多的是包含“主題公園”、“游艇碼頭”、“古鎮”等在內的其他旅游地產,分別新增110個項目和6001萬平方米用地;緊隨其後的則是“山地旅游地產”,有83個新增項目和4235萬平方米新增用地。

  在銷售型物業中,絕大多數旅游地產項目的核心產品仍是傳統強勢的公寓產品和別墅產品;其中,部分項目兼具普通公寓住宅產品和別墅住宅產品。

  在運營類產品中,“商業”作為最基本、滿足需求最多樣、收益最大的項目,以壓倒性優勢上升,中投產業研究院發布的《2019-2023年中國旅游地產業深度分析及發展規劃咨詢建議報告》顯示︰在2017年目的地型度假綜合體項目數量較2016年明顯上升,其中過半數的新增項目集中在海南區域,新增項目45個,佔全年新增目的地型度假綜合體的67%。

  圖表 2022年我國旅游地產市場空間預測

  單位︰億元

  數據來源︰中投產業研究院

  旅游地產未來發展的新趨勢

  過去有一個傳統的定義,就是在旅游區里開發的房地產,就是旅游地產。但現在應該這樣定義旅游地產︰一個旅游地產項目,它必須擁有能夠獨自號召150萬游客的核心設施,才能稱得上旅游地產。現在看來旅游地產的門檻非常高,150萬游客僅僅是入門級的門檻,但就這個目標也是非常不容易達到的目標,對習慣于住宅地產開發的開發商,甚至習慣于商業地產的開發商,對這個目標都會心有余悸的。

  舉個例子,商業地產做的很好的,大家都知道的萬達,從進入旅游地產的時候,截止到2018上半年都不是特別的順利。它的第1個旅游項目是長白山項目,一年的游客大概是15萬。當然,這個人數的差距是比較明顯的,現在旅游地產項目都改叫“文旅項目”。其實與旅游地產是一種難度非常高的開發類型有關。中投產業研究院發布的《2019-2023年中國旅游地產業深度分析及發展規劃咨詢建議報告》顯示,在2019-2023年期間旅游地產將會出現如下發展趨勢︰

  一、精品概念度假酒店趨勢

  無論是裸心谷帶來的洋家樂風潮,還是花間堂的驚艷,一股概念人文度假酒店席卷華夏,以及正在大舉進入中國的度假連鎖集團成就的歡樂度假村,成為旅游地產的優選,度假旅游酒店正朝著精品化的概念發展。

  二、民宿的大規模發展趨勢

  和度假酒店類似,民宿更是把度假酒店和當地村民生活完整結合在一起,這樣的市場更大,因為中國地大物博,民族眾多,生活環境千差萬別,到不同的地方去做村民,同時又基本享受現代化的舒適起居,就成為民宿的巨大市場。

  三、虛擬旅游地產野營度假趨勢

  無論是帳篷酒店,還是樹屋酒店,房車酒店,穴居酒店等一切戶外營地度假酒店有一個共同的特點,就是不用征用建設用地。她是未來虛擬旅游地產的經營趨勢,虛擬旅游地產就是講故事,賣空間!

  四、微度假創意旅游主題化趨勢

  如今的旅游業更趨向于散客化、休閑化、自助化,傳統的觀光模式已經不能滿足人們多元的旅游需求,此時,短時間、近距離的“微度假”逐漸成為都市人旅游方式的優選。

  “微度假”的出行方式和時間更加具有隨意性,旨在“背上背包就走”,是一種釋放壓力的旅游業態,類似于傳統周邊游,但是在旅游品質上提出了更高的要求,也對旅游產品的設計增加了難度。但並不是每個城市周邊都有這樣的條件建設相應的旅游產品。

  因此,具有優越地理條件和高品質客戶體驗的旅游產品已經成為少有資源。主題化創意創新尤為重要。

  五、舌尖上的各地旅游地產開發趨勢

  “舌尖上的中國”美食紀錄片無意中打開和推動了中國旅游的一大新趨勢,把美食體驗和制作,進行深度開發,形成可參與的互動娛樂分享。美食,對好吃的中國人來說,是根本停不下來的開發節奏,請記住,不是簡單的美食旅游,是深度開發,和旅游地產結合的大趨勢。

  六、專為O2O旅游設計的度假地產趨勢

  將旅游地產網絡化公寓酒店化運營,形成了有別于分時度假模式的旅游地產運營模式,手機APP旅游互動社區將從雲端推動線下旅游地產的開發,未來,先做線上社區再做旅游地產完全成為可能,也將旅游地產的價值提前鎖定。

  七、蜂巢主題社區的綜合開發趨勢

  蜂巢社區與綜合體有多處區別︰

  (一)為城市提供核心功能。每個城市需要的核心功能是不一樣的。

  (二)要提供圍繞城市功能的核心產業,希望能做成融合的社區,工作、生活、消費都在一個社區里,會帶來生活和消費的服務業,可以為這個社區提供大概八百到三千畝社區,提供一萬到三萬五千個就業機會。

  八、總部經濟空間拓展的旅游地產趨勢

  總部經濟越來越展示其多維度多空間的發展模式,研發創意、頭腦風暴、總裁社交、企業文化公益等無不對總部第三空間提出了巨大的需求,同時和文化產業相融合。

關鍵詞︰旅游地產
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